Droit des locataires et propriétaires : focus sur les dernières évolutions


Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, afin de s’adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier et aux besoins des parties prenantes. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des dernières évolutions législatives et jurisprudentielles en la matière, afin de vous aider à mieux comprendre vos droits et obligations respectifs.

Renforcement de la régulation des loyers

Face à la hausse continue des loyers dans certaines zones tendues, le législateur a renforcé les dispositifs de régulation existants. L’encadrement des loyers, instauré par la loi ALUR de 2014, a ainsi été étendu à de nouvelles agglomérations. Cette mesure limite la liberté des propriétaires à fixer le montant du loyer lors de la mise en location ou du renouvellement du bail, en imposant un plafond déterminé par un observatoire local.

Par ailleurs, la loi ELAN de 2018 a introduit un dispositif expérimental permettant aux collectivités territoriales volontaires d’instaurer un encadrement plus strict des loyers sur leur territoire. La ville de Paris en est l’exemple le plus emblématique : depuis juillet 2019, les loyers y sont encadrés selon un loyer médian de référence fixé par arrêté préfectoral.

Amélioration de la qualité du logement

Le législateur a également accentué les efforts pour lutter contre l’habitat indigne et améliorer la qualité du parc locatif. La loi ELAN a ainsi renforcé les obligations des propriétaires en matière de décence et de salubrité des logements, en ajoutant notamment la performance énergétique parmi les critères à respecter.

De plus, cette même loi a créé un dispositif d’ordonnance de réparation à la charge du bailleur en cas de manquement aux obligations de décence. Le juge peut désormais ordonner au propriétaire d’effectuer des travaux de mise en conformité, sous peine de sanctions financières.

Enfin, le décret du 2 juillet 2020 relatif aux critères de performance énergétique minimale dans le secteur locatif est venu préciser les exigences en la matière. A compter du 1er janvier 2023, les logements loués devront ainsi présenter une consommation énergétique inférieure à un seuil fixé par décret.

Renforcement des droits des locataires

Les droits des locataires ont également été renforcés ces dernières années. La loi ALUR a notamment étendu le champ d’application du dispositif dit « Visale », garantissant aux locataires une prise en charge gratuite et totale du dépôt de garantie et des impayés de loyer pendant une durée maximale de 36 mois.

Par ailleurs, la jurisprudence a récemment confirmé que les locataires peuvent se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux à l’expiration du bail, sous réserve de respecter certaines conditions. La Cour de cassation a ainsi jugé que le locataire pouvait se maintenir dans les lieux après l’expiration du bail, dès lors qu’il avait sollicité un nouveau bail sans obtenir de réponse du propriétaire (Cass. 3e civ., 9 sept. 2021).

Responsabilité accrue des propriétaires en matière environnementale

Enfin, les exigences environnementales ont également conduit à un renforcement des obligations des propriétaires. La loi relative à la lutte contre le gaspillage et à l’économie circulaire de février 2020 impose ainsi aux propriétaires de mettre en place une gestion collective des déchets ménagers dans les immeubles en copropriété.

De même, la loi Climat et résilience, adoptée en août 2021, prévoit notamment la mise en place d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) opposable au locataire. Ce dernier pourra désormais se prévaloir des informations contenues dans le DPE pour demander la réalisation de travaux d’amélioration énergétique ou contester le montant du loyer.

En outre, cette même loi prévoit un renforcement progressif des obligations de rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs d’ici 2034. Le non-respect de ces obligations sera sanctionné par une interdiction temporaire de louer le logement concerné.

Dans ce contexte en évolution constante, il est essentiel pour les locataires et les propriétaires de se tenir informés des dernières évolutions législatives et jurisprudentielles afin de préserver leurs droits et remplir leurs obligations. N’hésitez pas à consulter un avocat pour obtenir des conseils personnalisés et adaptés à votre situation.


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